-
[ 목차 ]
오는 2025년 6월 4일부터 연립주택과 다세대주택 등 아파트 외 주택에도 적용되는 6년 단기등록임대주택 제도가 새롭게 시행된다. 이는 민간임대주택시장 내 비아파트의 제도권 편입을 통해 주거 사각지대를 해소하고 동시에 전세사기 예방 등 임대차 시장의 안전망을 강화하기 위한 제도적 기반을 마련했다는 점에서 주목할 만하다.
국토교통부 공식 보도자료 바로가기 (2025.05.28)
이번 제도는 지난 5월 28일 국무회의를 통과한 민간임대주택법 시행령과 시행규칙 개정에 따라 추진되며 국토교통부는 이에 발맞춰 비아파트 임대시장의 관리체계를 정비하고 보증제도 개선 등 세부사항을 포함한 시행방안을 구체화했다.
6년 단기 등록 임대 주택 제도 - 비아파트도 가능
오는 6월 4일부터 연립·다세대 등 비아파트 주택도 6년 단기임대주택으로 등록이 가능해진다.
등록 시 종부세 합산배제, 양도세 및 법인세 중과 배제 등의 세제 혜택이 제공돼 임대사업자에게 실질적인 절세 효과를 안겨줄 전망이다.
특히 등록임대 시 필수인 임대보증 가입과 관련해 주택가격 산정 기준으로 HUG 인정 감정가가 새롭게 도입되면서 보증절차의 신뢰성과 안정성도 강화된다.
비아파트를 보유하고 있거나 임대사업 진입을 고민 중이라면 주택도시보증공사 홈페이지를 통해 보증가입 요건, 감정가 산정 방식 등 관련 정보를 미리 확인해보는 것이 좋다. 제도 활용의 첫걸음은 정확한 정보 파악에서 시작된다.
임대보증가입 주택가격 산정 방식 전면 개선
이번 제도에서 가장 큰 변화 중 하나는 임대보증 가입 시 주택가격 산정 방식의 전면적인 개선이다. 현재는 감정평가액과 공시가격(×고시비율) 중 하나를 선택하는 방식이었지만 일부 임대사업자가 감정평가사의 판단에 영향을 미쳐 주택가격을 과도하게 부풀리는 방식으로 전세사기를 조장하는 사례가 지적돼 왔다.
이에 따라 국토부는 주택도시보증공사 인정 감정가 제도를 도입한다. 원칙적으로 공시가격 혹은 보증회사의 반환보증 기준가격을 적용하되 임대인이 이의신청을 제기할 경우 보증회사가 직접 의뢰한 감정평가기관이 산정한 감정가를 활용한다. 이를 통해 임대사업자의 개입 여지를 원천적으로 차단함으로써 가격의 객관성과 투명성을 높일 수 있을 것으로 기대된다.
공시가격 적용비율 또한 조정된다. 지금까지는 주택유형과 가격대별로 130%~190% 수준에서 일률적으로 적용되어 일부 고가주택 구간에서는 과도한 비율 적용으로 형평성 문제가 제기돼 왔다. 이에 정부는 현실화율을 고려해 과도한 구간을 중심으로 소폭의 비율 조정을 단행했으며 적용시점도 명확히 구분했다. 임대보증 가입 신청일이 6월 4일 이후인 경우부터 개정안을 적용하고 4일 이전에 등록한 임대주택은 내년 7월 1일부터 새로운 기준을 적용받게 된다.
임대차 분쟁 예방 위한 원상복구 기준 마련
임차인 보호를 위한 제도적 장치도 새롭게 도입된다. 기존에는 임차인이 퇴거 시 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구하는 사례가 빈번하게 발생하며 사회적 논란이 되었다. 이에 국토부는 원상복구 대상과 수선비 산정 기준을 명확히 규정하는 조항을 신설했다.
앞으로 임차인과 임대사업자는 입주 시점과 퇴거 시점에 상호 입회하여 시설물 상태를 확인하고 원상복구 대상 여부를 공동으로 판단하게 된다. 복구 비용은 합의에 따라 산정되며 수선비는 실비를 기준으로 하되 시설물의 경과연수를 고려한 감가상각률을 적용해 계산하게 된다.
국토부는 이러한 제도적 기반 마련을 위한 세부 가이드라인을 올해 하반기까지 마련할 예정이다. 구체적으로는 내달부터 연구용역에 착수해 내년 상반기 중 제정·고시를 완료할 계획이다.
공공기관 정보 연계, 부기등기 말소 간소화
개정안에는 임대차계약 관리의 투명성과 행정 효율성을 높이기 위한 제도도 포함됐다. 우선 지방자치단체 공무원이 임대차계약의 허위 여부를 점검할 수 있도록 부동산 거래신고 내역과 전세보증보험 가입 내역 등의 정보를 활용할 수 있는 법적 근거가 마련됐다. 이는 전세사기 예방과 임대인 과실 입증 등에 중요한 근거자료로 활용될 수 있을 전망이다.
또한 기존에는 임대사업자 본인만이 부기등기 말소를 신청할 수 있어 임대사업자 등록 말소 이후에도 등기부에 부기정보가 남아 있어 불편을 겪는 사례가 많았다. 개정된 제도는 지방자치단체가 직권으로 이해관계인의 신청에 따라 법원에 말소 촉탁을 할 수 있도록 하여 행정 효율성과 당사자의 권익 보호를 동시에 도모했다.
제도 도입 배경 및 기대 효과
국토교통부는 이번 제도를 통해 비아파트 유형의 민간임대주택 공급을 촉진함으로써 전통적으로 임대시장 내 제도적 사각지대에 있었던 연립 및 다세대주택의 안정적 운영 기반을 마련했다고 평가하고 있다. 특히 청년층과 고령층, 신혼부부 등 비교적 주거 여건이 취약한 계층이 주로 거주하는 비아파트 주택에 대해서도 제도적 보호막이 적용됨으로써 서민 주거안정에 기여할 것으로 기대된다.
이기봉 국토부 주거복지정책관은 비아파트 6년 단기등록임대주택 제도의 시행은 민간임대시장의 제도권 확대를 의미하며 동시에 임차인을 대상으로 한 전세사기와 보증사고의 예방에 기여하는 중대한 계기가 될 것 이라며, 국민 주거복지 향상에 한 걸음 더 나아갈 수 있는 중요한 전환점 이라고 강조했다.
앞으로도 국토부는 민간임대주택 운영과 관련된 각종 제도를 지속적으로 보완해나가며 임대차시장 전반의 안정성과 투명성을 제고하기 위한 노력을 이어갈 방침이다. 이러한 변화는 임차인과 임대인 간의 신뢰 기반을 강화하고 나아가 주거복지의 실질적 향상으로 이어질 것으로 보인다.