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[ 목차 ]
양도소득세는 개인이 토지, 건물 등의 부동산, 주식, 파생상품, 분양권 등 자산을 양도함으로써 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다.
이 세금은 양도 시점에 일시에 부과되며, 양도 시 이익이 발생한 경우에만 과세됩니다.
1. 양도소득세 자동계산 방법 (로그인 필요 X)
1) 홈택스 접속 후 우측의 모의 계산 클릭
2) 양도소득세 자동계산하기 클릭
3. 계산하기 클릭
4. 필수 입력 항목 (양도일자, 취득일자, 양도물건종류, 양도가액,취득가액)
2. 양도 소득세 확정신고 방법 및 납부 방법
- 온라인: 홈택스(PC), 손택스(모바일)
- 오프라인: 우편 제출, 세무서 방문
- 금융결제원(인터넷지로, 스마트위택스 등)
- 금융기관 또는 세무서 직접 방문 납부
3. 분할납부 제도
- 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우 분할납부가 가능합니다.
- 세액이 2,000만 원 이하인 경우: 1,000만 원 초과 금액만 분할 납부 가능
- 세액이 2,000만 원을 초과하는 경우: 총 납부세액의 절반까지 분할 납부 가능
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4. 양도소득세 신고 및 납부 방법
2024년 한 해 동안 부동산, 주식 등 자산을 양도한 납세자 중 다음에 해당하는 경우, 2025년 5월에 양도소득세 확정신고를 반드시 해야 합니다.
▶ 양도 후 예정신고를 하지 않은 자
▶ 2회 이상 양도했지만 자산 종류별 소득 합산을 신청하지 않은 자
▶ 국외주식·파생상품 거래로 소득이 발생한 자
5. 예정신고와 확정신고
예정신고는 양도소득이 발생한 시점에 납세자가 미리 세금을 신고하고 납부하는 제도입니다.
부동산은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내, 주식은 반기 종료 후 2개월 이내
파생상품은 예정신고 없이 다음 해 5월 확정신고만 하면 됩니다.
예정신고를 하지 않으면 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세(일 0.022%)가 부과될 수 있습니다. 확정신고는 1년에 여러 건의 자산을 양도했거나, 일부만 예정신고한 경우, 5월 1일부터 31일 사이에 소득을 종합해 다시 신고하는 절차입니다. 단일 건에 대해 예정신고를 이미 마친 경우 확정신고는 생략할 수 있습니다.
6. 과세 대상 자산
1. 양도소득세는 다음과 같은 자산에 대해 과세됩니다.
- 부동산: 토지, 건물(무허가, 미등기 포함)
- 부동산 관련 권리: 지상권, 전세권, 등기된 임차권 등
- 주식 등: 대주주 또는 비상장주식, 장외거래된 상장주식
- 기타자산: 영업권, 회원권, 특정시설물 이용권, 이축권 등
- 파생상품: 국내외 주가지수 기반 파생상품, CFD, ELW 등
- 신탁 수익권: 신탁이익에 대한 권리의 양도
- 양도로 보는 경우와 보지 않는 경우
양도로 보는 경우는 매매, 교환, 현물출자 등 실질적인 소유권 이전이 발생한 상황입니다. 또한, 부담부증여(채무를 인수하는 형태의 증여)도 양도로 간주되어 과세 대상이 됩니다. 반대로, 양도로 보지 않는 경우는 신탁 해지로 인한 소유권 원상회복, 지분 분할, 환지처분 등이 있으며, 배우자 또는 직계존비속 간의 매매는 실질적으로 증여로 추정되어 증여세가 과세됩니다.
2. 비과세 및 감면 대상
- 실거래가 12억 원 이하의 주택
- 보유기간 2년 이상
- 조정대상지역일 경우 2년 이상 거주 요건 추가
감면 대상은 장기임대주택, 자경농지, 신축주택, 공공사업용 토지 등의 양도에 대해 일정 요건을 충족하는 경우 일부 또는 전부 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
2025년 시행 양도소득세 관련 주요 개정사항
2025년부터 양도소득세와 관련된 몇 가지 중요한 제도 변경이 시행됩니다.
우선, 주택을 다른 용도(예: 상가)로 변경한 경우, 과세 기준 시점이 종전의 ‘양도일’이 아닌 매매계약일로 변경됩니다. 이로 인해, 용도 변경 여부에 따라 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다. 이 제도는 2025년 2월 28일 이후 매매계약을 체결한 건부터 적용됩니다.
다음으로, 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 적용이 대폭 완화됩니다. 기존에는 생애 1회로 한정되었던 비과세 혜택이, 앞으로는 횟수 제한 없이 반복적으로 적용될 수 있도록 개선되었습니다. 또한, 공공임대뿐 아니라 단기민간임대주택도 비과세 혜택 대상에 포함됩니다. 이 개정사항 역시 2025년 2월 28일 이후 양도분부터 적용됩니다.
또한, 장기임대주택에서 거주주택으로 전환한 경우, 기존에는 전체 양도차익이 비과세 대상이었지만, 개정 후에는 직전거주주택 양도 이후 발생한 양도차익만 비과세 혜택을 받을 수 있도록 기준이 세분화되었습니다. 이 역시 2025년 2월 28일 이후 양도분부터 적용됩니다.
마지막으로, 조정대상지역 내 다주택자 중과세 배제 조치가 1년 연장됩니다. 이에 따라 2026년 5월 9일까지는 일시적으로 양도세 중과세율이 적용되지 않으며, 단기민간임대주택도 중과세 제외 대상에 포함됩니다. 이 조항은 2025년 6월 4일 이후 등록분부터 적용됩니다.
이러한 제도 개편은 실수요자 중심의 세제 합리화를 목적으로 하고 있으며, 일부 납세자에게는 절세 기회로 작용할 수 있습니다. 따라서 자신의 자산 상태 및 거래 시점을 면밀히 검토해 불이익을 피해야 합니다.